Город в поиске офисов

Почему рост предложения не устранил дефицит качественных офисов в Москве

Несмотря на увеличение объема доступных площадей, рынок качественной офисной недвижимости Москвы по-прежнему остается дефицитным. На современные здания приходится лишь около 10% свободных площадей, из-за чего спрос все чаще смещается в сторону строящихся объектов, часть которых законтрактовывается еще до ввода. В результате компании все чаще конкурируют не столько за лучшие условия, сколько за сам доступ к качественным офисам — как для аренды, так и для покупки. Схожие процессы сегодня происходят и на крупнейших мировых рынках.

Глобальный дефицит качества

После пандемии офисные рынки крупнейших деловых центров мира столкнулись с ограниченной доступностью востребованных площадей, отмечает главный аналитик Prian Филипп Березин. При этом эксперт обращает внимание прежде всего на объем нового ввода офисов, поскольку именно этот показатель позволяет сопоставить, насколько активно крупнейшие деловые центры пополняют рынок новым предложением.

По данным Colliers, в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) объем строящихся офисов сегодня остается примерно на 9% ниже среднего уровня последних десяти лет. За последние 12 месяцев в регионе было введено менее 4,3 млн кв. м новых офисов — на 7% ниже среднего уровня за десять лет.

По итогам 2025 года в Лондоне из 13,48 млн кв. футов (1,25 млн кв. м) строящихся офисов 37% уже были предварительно законтрактованы, при этом почти 60% новых объектов нашли пользователей еще до ввода в эксплуатацию, отмечает руководитель отдела аналитики Tranio Максим Скорых. Наибольший спрос в британской столице сегодня концентрируется в зданиях, соответствующих современным экологическим и технологическим стандартам, тогда как менее эффективные объекты постепенно теряют конкурентоспособность.

В США сокращение нового предложения также остается важным фактором рынка, отмечает Филипп Березин. По данным Colliers, в январе—марте 2026 года новый ввод достиг 3,8 млн кв. футов (353 тыс. кв. м), а объем строительства сократился до 23,6 млн кв. футов (2,19 млн кв. м) против пиковых 158 млн кв. футов (14,68 млн кв. м) в конце 2019 года.

После пандемии рынок фактически разделился на два сегмента: устаревшие офисы теряют востребованность, тогда как современные бизнес-центры в Midtown и Hudson Yards в Нью-Йорке продолжают демонстрировать устойчивый спрос со стороны крупных компаний.

В результате бизнес концентрируется преимущественно в новых пространствах с развитой инфраструктурой и высоким качеством инженерных решений.

В Азиатско-Тихоокеанском регионе компании также становятся более избирательными, следует из отчета Colliers. В 2025 году совокупный офисный фонд Grade A на 11 ключевых рынках региона составлял 203,4 млн кв. м, а спрос вырос на 11% год к году. Основной объем нового предложения обеспечивают крупнейшие деловые рынки Китая, Индии и Сингапура.

В Сингапуре, где возможности для расширения деловых районов ограниченны, спрос продолжает концентрироваться в современных офисах Grade A, а государство активно участвует в развитии новых деловых кластеров и транспортной инфраструктуры. Схожая ситуация складывается и в Дубае, где на фоне роста международного бизнеса рынок столкнулся с дефицитом качественных офисов. В результате в эмирате ускорилось строительство новых бизнес-центров и расширение деловых кластеров.

Таким образом, крупнейшие деловые центры мира сегодня сталкиваются не с избытком офисов, а с дефицитом современных и качественных пространств. Москва развивается в рамках того же глобального тренда, однако ограниченный объем нового предложения делает конкуренцию за качественные объекты особенно высокой.

Ограниченный выбор

По итогам первого квартала 2026 года объем современного офисного фонда классов Prime, A и B в Москве достиг 19,6 млн кв. м, следует из данных NF Group. Но формальный объем предложения не отражает реальную доступность качественных офисов для бизнеса.

Как отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова, на наиболее ликвидные офисы в современных бизнес-центрах классов Prime и A в ключевых деловых районах приходилось только около 10% свободных площадей.

Значительная часть свободных площадей сосредоточена либо за пределами сложившихся деловых кластеров, либо в объектах, которые уже не соответствуют современным требованиям бизнеса.

Особенно дефицитным остается предложение крупных офисных блоков. По данным партнера Bright Rich | CORFAC Int. Сигуш Бабоян, по итогам первого квартала 2026 года на рынке было доступно лишь 14 офисных блоков площадью 3–5 тыс. кв. м для аренды и 20 — для покупки. Объем предложения помещений свыше 5 тыс. кв. м также оставался ограниченным: 26 блоков в аренду и 46 — в продажу.

С точки зрения предложения дополнительное давление на рынок оказывает структура нового ввода, отмечает госпожа Бабоян. В первом квартале 2026 года в Москве было введено 145,6 тыс. кв. м офисной недвижимости, тогда как годом ранее новые объекты не вводились, при этом 63% площадей, заявленных к вводу в начале года, были перенесены на конец первого полугодия. Во втором-четвертом кварталах 2026 года в Москве может быть введено еще около 700 тыс. кв. м офисов.

Одновременно с этим усилилась и роль офиса как инструмента формирования корпоративной среды. Компании все чаще рассматривают офис как часть HR-бренда, отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По ее словам, после распространения удаленного формата выросли ожидания от офисных пространств: они должны обеспечивать комфортные условия для коллаборации, коммуникации и вовлечения сотрудников.

Современные качественные рабочие пространства сегодня гибкие и технологичные, они включают зоны для мероприятий, спорта, отдыха и креативной работы, а компании начинают воспринимать офис как инвестицию в человеческий капитал. И, конечно, при выборе площадей бизнес традиционно оценивает транспортную доступность, инфраструктуру, деловой имидж района, качество отделки и инженерии.

Однако объекты, сочетающие все эти параметры, сегодня представлены на рынке в недостаточном объеме, что усиливает дефицит.

Чаще всего они либо морально и физически устарели, либо расположены вдали от сложившихся деловых локаций и не располагают необходимыми инфраструктурными сервисами.

Ориентир на новое

На этом фоне закономерно меняется поведение рынка. Ограниченность качественного офисного предложения в готовых деловых центрах приводит к росту интереса к строящимся объектам практически с нуля. По данным CORE.XP, в первом квартале 2026 года общий объем новых сделок по аренде и продаже офисной недвижимости составил 319 тыс. кв. м.

Структура будущего предложения усиливает этот тренд. В 2026 году планируется ввод восьми арендных объектов, среди которых уже введенный в апреле бизнес-центр «Дубининский», Riva, «На Полесском», «Тверская 24», «Берников», технопарк «Алкон Север», Geolog2 и «Ходынская 2с9».

При этом ряд проектов демонстрирует высокий уровень предварительного спроса.

Бизнес-центр «Дубининский» от «Галс-Девелопмент» был полностью арендован еще за год до ввода в эксплуатацию, а бизнес-центр «Север» того же девелопера у станции метро «Динамо», который сдается во втором квартале 2027 года, уже законтрактован на 20%.

В проекте Hutton — бизнес-центре Geolog2, строительство которого началось в октябре 2023 года, степень реализации площадей превышает 77%. Ввод объекта запланирован до конца второго квартала 2026 года.

Высокий уровень спроса показывают и строящиеся проекты Stone. Распроданность бизнес-центров девелопера с готовностью в 2026–2032 годах, где представлена офисная нарезка, на текущий момент составляет 66%, а в проектах в высокой стадии строительства со сроком ввода в 2026–2027 годах — «Ленинский», Tower D, «Дмитровская» и «Ходынка 1» — реализовано уже более 87% площадей.

Фактически конкуренция за качественные офисы в Москве все чаще разворачивается еще на стадии строительства объектов. Такая ситуация характерна для рынков, где объем современного предложения не успевает за потребностями бизнеса.

Поддержка города

Важную роль в развитии офисного рынка Москвы сегодня играет государственная политика. В городе реализуются программы поддержки делового строительства, включая механизм создания мест приложения труда (МПТ) и проекты комплексного развития территорий (КРТ).

 Механизм предусматривает предоставление льгот застройщикам, которые создают не только жилье, но и деловую и социальную инфраструктуру. Это позволяет направлять дополнительные средства на развитие деловых проектов — повышать их технологичность, энергоэффективность и уровень инженерных решений. Площадь объектов, согласованных к строительству в рамках МПТ, по состоянию на 2026 год достигла порядка 9,5 млн кв. м, а всего по программе одобрено более 290 проектов различных типов недвижимости, включая деловые центры. Суммарный объем инвестиций в такие проекты составит 3,4 трлн руб.

Дополнительный вклад в развитие деловой инфраструктуры вносят и проекты КРТ. По состоянию на май 2026 года в Москве одобрены и реализуются 218 таких проектов общей площадью свыше 1,9 тыс. га. В их рамках планируется построить более 33 млн кв. м недвижимости и создать около 386 тыс. рабочих мест, в том числе за счет общественно-деловых объектов.

Это поддерживает формирование новых деловых хабов за пределами ТТК и в конечном счете направлено на децентрализацию столицы, где, по данным Мосстата, на 1 января 2026 года проживает 13,3 млн человек.

Появление новых деловых районов за пределами центра способствует снижению маятниковой миграции, созданию рабочих мест рядом с жилыми кварталами и более равномерному развитию городской среды. В результате город получает не только новые бизнес-центры, но и более сбалансированную структуру занятости.

Перспективы рынка

По оценкам участников рынка, спрос на современные офисы в Москве в ближайшие годы сохранится высоким. По оценке Сигуш Бабоян, в 2027–2028 годах в столице планируется ввод около 3,5 млн кв. м новых офисных проектов, однако значительная часть будущих площадей уже сейчас вызывает высокий интерес со стороны бизнеса.

 Мировой опыт показывает, что дефицит качественных офисов становится устойчивым трендом крупнейших деловых центров. Для Москвы этот фактор приобретает особое значение: развитие современного офисного фонда становится не только вопросом рынка недвижимости, но и одним из условий привлечения бизнеса и формирования новых точек деловой активности.

Источник: Коммерсант